Réussir son investissement immobilier : les 3 piliers que j’aurais aimé connaître en démarrant

L’investissement en immobilier, c’est le miroir aux alouettes de notre siècle. Tentant grâce au crédit, populaire grâce à YouTube et aux nombreux blogs existant, l’investissement en immobilier peut pourtant s’avérer bien plus compliqué et difficile, voire conduire à des difficultés réelles.

Bien sûr qu’il est possible de s’enrichir avec des investissements immobiliers.

Mais il faut être bon.

Cet article s’attache à vous y aider.

Il y a deux erreurs communes chez l’investisseur immobilier débutant :

  • Le manque de connaissances précises (connaissance du marché local, des modes de financement, des détails, des galères à venir …),
  • Se précipiter et ne pas être assez rigoureux (choix du bien, montant à payer, taux de crédit ), c’est-à-dire : se faire avoir.

Investisseur immobilier depuis plus de 8 ans, j’échange avec de nombreux investisseurs depuis 2017. Le livre 365 conseils pour investir dans l’immobilier a été l’occasion de confronter mon expérience et mes convictions avec des dizaines d’autres investisseurs.

J’en ai tiré le livre que vous connaissez et que vous appréciez, et 3 convictions majeures. Je vous les partage dans cet article qui me prend aux tripes, et qui souhaite aussi être le manifeste de 365conseils.fr, l’éditeur de livres sur l’immobilier.

« Rentier avec 3 biens immobiliers », « 2000 € de cash-flow à 25 ans » … tous ces titres de vidéos YouTube me font vomir. Oui.

Parce qu’ils vous font croire que tout est facile.

Sur internet, il y a des dizaines d’articles pour se former en immobilier, réussir et pour bien investir. Certes. Mais il ne faut pas brûler les étapes. Je souhaite vous faire prendre du recul, vous faire bénéficier de mon expérience, et vous ramener sur terre.

L’investissement immobilier, c’est un métier. Vous pouvez l’apprendre avec de bonnes méthodes et un bon cadre, vous pouvez être bien accompagné.

Mais ne rêvez pas trop vite à être rentier et aux plages de cocotier. Il y a du boulot, et ce n’est pas le genre de la maison de ne pas vous dire la vérité.

 

Devenir un expert de son marché local

 

Il n’y a pas « d’immobilier », il y a des « immobiliers ». On n’achète pas un appartement, mais un bien précis dans une rue précise, au sein d’un quartier. Et c’est tout cet historique qu’il faut maîtriser.

Un marché local : des lieux

Rien n’est comparable en immobilier. Chaque quartier est unique, par ses constructions, son historique de prix, ses habitants. L’investisseur immobilier gagnant cible quartier par quartier, rue par rue, et devient expert.

L’adage traditionnel qui veut que 3 choses soient importantes en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement est toujours vivace, et réel.

Pour réaliser un bon investissement immobilier, l’emplacement choisi, à trois niveaux (ville, quartier, rue) est clé. Gardez-le toujours en tête dans vos visites. Certains biens sont attirants pour leur surface ou leur prix, mais qu’en est-il de l’emplacement ? Est-ce un bon emplacement dans votre marché local ?

Acheter un bien immobilier, c’est faire le choix d’un quartier et d’une ville. Ne soyez pas approximatifs. Devenez un expert du quartier que vous ciblez. Vous devez connaitre les rues, les écoles, les rues les plus prisées et les rues les moins favorisées. Connaissez la météo, les flux de trafic, le type de personnes résidentes. Sachez identifiez les endroits qui vont évoluer, et ceux qui vont stagner.

Faites une étude de marché au sens propre : descendez au marché du quartier et observez. Vraiment, ne soyez pas approximatif. Soyez capable de faire visiter le quartier où vous envisagez d’acheter, soyez au courant des évolutions, des constructions, du passé.

Discutez avec les commerçants, avec le tenancier du bar. Expliquez votre projet, et cherchez à recueillir des informations.

Un marché local : des prix

Peu d’investisseurs sérieux songeraient à acheter une action en bourse, sans regarder l’historique de son cours. En immobilier, trop nombreux sont les investisseurs qui se fient aux prix du marché, sans l’étudier en détail. Pourtant, il faudrait regarder l’historique.

Pour être un investisseur avisé aujourd’hui, il faut étudier et mémoriser l’évolution des prix de l’immobilier sur les dernières années et décennies, dans les territoires envisagés.

Ce graphique montre l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis 40 ans. On remarque que suite à la hausse des prix dans les années 80, la baisse sera de près de 30% entre 1990 et 1997, année du retour à la hausse.

30% de baisse … les investisseurs immobiliers feraient bien d’y songer actuellement.

 

Un marché local : des opportunités d’initié

L’investisseur immobilier est un chasseur d’opportunité. Il est toujours à l’affût, ouvre grand les yeux lorsqu’il se déplace dans les quartiers où il cherche à acheter, n’hésite pas à parler autour de lui de sa démarche, n’hésite pas à aller frapper aux portes et à déclencher des rencontres.

La chance se provoque. Il faut voir des opportunités là où les autres n’en voient pas, être créatif, et provoquer les opportunités.

Et il n’est possible de déclencher ces opportunités, que sur un seul quartier.

L’immobilier est une course d’endurance. Rien ne sert de se précipiter sur un bien immobilier, sous la pression de l’agence ou du vendeur. Les biens circulent et chaque jour de nouvelles occasions apparaissent. Il suffit de regarder chaque jour les annonces pour s’en rendre compte. Le bien que vous visitez n’est pas unique, même si vous avez tendance à le penser.

Il faut prendre le temps de connaître son marché, de savoir quel est son projet, de comparer les biens, puis de se projeter sur un bien particulier.

 

Avoir un mental d’acier

« L’immobilier, c’est dur » pourrait-on résumer rapidement.

Entre ceux qui veulent vous attirer dans des solutions trop faciles, pour acter leur commission, et ceux qui jouent contre vous, l’immobilier est véritablement une bataille, dans laquelle il faut être solide si l’on veut s’en sortir grandi.

Vraiment, quand votre artisan lâche votre chantier pendant 1 mois, parce qu’il a un chantier urgent qui lui rapporte beaucoup plus, quand votre banquier tarde à virer les fonds, au risque de devoir annuler la vente, quand votre locataire vous fait des misères, oui l’immobilier, c’est dur.

Derrière les paillettes et les vidéos sur l’enrichissement, il y a la réalité du terrain. Il faut être solide, savoir où l’on va, et encaisser les coups durs. Pas d’autres choix, vous en aurez.

Ainsi, l’investisseur immobilier au mental d’acier :

  • Reste indépendant des on-dits et des rumeurs
  • Accepte les échecs, et continue son chemin, comme un entrepreneur,
  • N’écoute pas les titres de presse sur le marché, et ne crois que ce qu’il voit effectivement, sur son marché local,
  • S’en tient à son budget et sait refuser des opportunités
  • Sait dire non à des sollicitations
  • Reste intègre en toutes situations. Sa fierté en dépend.

Être un investisseur lucide permet d’être solide. Soyez clair avec vous-même sur :

  • Pourquoi vous investissez dans ce bien précis ?
  • Quels sont vos objectifs, en fonction de l’horizon de temps ?
  • Quelle est votre stratégie de vente ?
  • Sur qui vous appuyer à chaque étape ?

Ce conseil, issu du livre 365 Conseils pour investir dans l’immobilier, proposé par Raphaël Ento, investisseur immobilier à Bayonne :

En immobilier, il faut être tenace. Lorsque l’on est à la recherche d’un bien, il faut être tenace et accepter un certain nombre d’échecs. Il y a plusieurs niveaux d’échecs dans la démarche immobilière :

  • Une visite immobilière qui s’avère décevante. Vous avez perdu 1 à 2h.
  • Une proposition d’achat qui est refusée car trop basse.
  • Un devis d’artisan trop cher par rapport à vos critères.
  • Une proposition d’emprunt bancaire qui n’est pas à la hauteur de vos espérances.
  • Des difficultés à attirer des locataires.
  • Des mauvais commentaires sur les plateformes, pour la location saisonnière.

Il y a de nombreuses raisons d’être déçu. L’investisseur fait face solidement à tous ces échecs, et trace son chemin, sûr de sa stratégie.

 

En immobilier, il y a toujours un bien à vendre là où vous cherchez. Il est tentant, pour celui qui cherche à investir, de choisir ce qu’il y a sur le marché, sans attendre.

Pourtant, ce bien ne correspond probablement pas à vos critères et à votre idée initiale. Soyez patient, tenez-vous en à votre cahier des charges et dites non à ces premiers biens que l’on tente de vous faire acheter, et qui sont sur le marché depuis longtemps. Restez droits dans vos bottes.

De même, sachez refuser un locataire qui ne rentre pas dans vos critères. L’accepter peut être source de problèmes et vos doutes risqueraient de se confirmer.

Sachez dire non, pour rester dans votre cahier des charges et faire l’opération que vous souhaitiez réaliser.

Comme tout autre business, l’immobilier est une question d’équilibre entre le risque et le rendement.

Avoir un mental d’acier, c’est aussi suivre ses intuitions, aller là où vous pensez que les choses vont se dérouler dans les années à venir, vous tenir à vos convictions. Attention cependant à ne pas y arriver une fois que la croissance est déjà forte. Vous pourriez bien vous rapprocher d’une bulle.

Avoir un mental d’acier, c’est aussi être indépendant d’esprit. Même après 365 conseils, vous aurez encore des choses à apprendre, et il y aura toujours quelqu’un pour vous donner de bons conseils.

L’objectif de votre formation ne doit pas être de vous bourrer de concepts et d’idées, mais de former votre esprit critique et votre capacité de jugement, pour réaliser de bonnes affaires en immobilier.

Valorisez toujours plus votre propre expérience plutôt que ce que les autres veulent vous faire savoir.

Avoir une bonne équipe

Non, non, trois fois non. L’immobilier n’est pas un sport individuel. Ce n’est pas une activité de rentier que l’on peut gérer depuis son salon.

Vous vous trompez.

L’immobilier est une activité de terrain. Réussir son investissement immobilier, c’est travailler de concert avec une bonne équipe, et être présent sur le terrain avec eux.

 

Personne n’a jamais fait d’affaires immobilières par e-mail ou simple téléphone.

Il faut être sur le terrain, et serrer des mains, c’est-à-dire rencontrer beaucoup de personnes. Il faut travailler en collectif, sélectionner les bons partenaires, repérer ceux qui peuvent vous aider ou ceux en qui vous pouvez avoir confiance. C’est de la gestion de ressources humaines dont il s’agit, il faut créer des relations qui aient du sens, et qui durent, au-delà d’une opération ponctuelle.

Réussir son investissement immobilier, c’est aussi ne pas le faire seul. Sachez vous appuyer sur d’autres pour gagner du temps ou compenser vos points faibles. À tous les niveaux du parcours, des professionnels peuvent vous aider.

De qui doit-être composée l’équipe de l’agent immobilier ?

  • Des agents immobiliers pour vous fournir en primeur les opportunités
  • Des notaires pour vous faire accéder à des ventes qui apparaissent hors marché
  • Des chasseurs immobiliers, qui vous proposent des biens
  • Des artisans, spécialisés et tout corps de bâtiments, pour réaliser les travaux
  • Un architecte si vos projets sont ambitieux,
  • Des agences de gestion locative,
  • Des conciergeries ou agents d’entretien en location saisonnière.

Toutes ces personnes doivent être choisies attentivement. Voici les principaux critères de choix, idéalement :

  • Des personnes de confiance, qui vous voient comme un vrai partenaire
  • Des personnes qui vous proposent des tarifs avantageux, car elles savent que vous aurez plusieurs affaires en commun dans les années à venir
  • Des personnes qui peuvent vous rendre un service, au –delà du contrat.

Bien sûr, cette équipe ne se construit pas du jour au lendemain. Commencez par rencontrer des agents sur votre marché cible, et nouez une bonne relation. Puis préparez des artisans et rencontrez-les. Anticipez avec eux votre projet.

Puis, gonflez votre réseau avec des notaires, des chasseurs …

 

Maintenant vous êtes armés. Allez-y, et gardez ces conseils en tête.

 

 

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